Immobilienbewertung

Kaufmännische Wertbestimmung für Wohn- und Gewerbeimmobilien

Was ist deine Immobilie heute ungefähr wert? Diese Frage stellt sich nicht nur vor einem Verkauf. Auch bei einer Scheidung, im Rahmen einer Erbschaft, bei einer Vermögensaufteilung oder zur regelmäßigen Überprüfung des eigenen Immobilienportfolios kann eine nachvollziehbare Wertbestimmung sinnvoll sein.
Auf Grundlage meiner langjährigen Erfahrung in der Immobilienwirtschaft erstelle ich kaufmännische Wertbestimmungen und schriftliche Kurzeinschätzungen für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Dabei betrachte ich nicht nur Lage, Größe und Zustand, sondern auch Nutzung, Ertrag, Mietverhältnisse, Marktumfeld und die konkrete Zielsetzung der Bewertung.
Mein Anspruch ist eine verständliche und realistische Einschätzung, die dir eine solide Grundlage für deine nächsten Entscheidungen gibt.

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Für welche Situationen ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Wertbestimmung im Scheidungsfall

Bei einer Scheidung kann es erforderlich sein, den Wert einer gemeinsam gehaltenen Immobilie als Gesprächs- und Entscheidungsgrundlage einzuordnen. Eine nachvollziehbare Wertindikation kann dabei helfen, verschiedene Szenarien zu vergleichen:

Verkauf der Immobilie
Übernahme durch eine Person
Auszahlung eines Miteigentümers
Aufteilung des Immobilienvermögens
Vergleich von Verkaufswert und möglichem Verbleib

Meine Bewertung ersetzt keine rechtliche oder familienrechtliche Beratung. Sie kann jedoch eine kaufmännische Grundlage für Gespräche mit den beteiligten Personen und den jeweiligen Beraterinnen und Beratern schaffen.

Wertbestimmung im Erbfall

Auch bei einer Erbschaft ist der Immobilienwert häufig eine wichtige Grundlage. Das gilt insbesondere, wenn mehrere Erbinnen und Erben beteiligt sind oder entschieden werden muss, ob eine Immobilie verkauft, übernommen, vermietet oder innerhalb der Familie übertragen werden soll.
Ich unterstütze dich dabei, die Immobilie strukturiert einzuordnen und relevante wertbeeinflussende Faktoren zu berücksichtigen. Dazu können bei Wohnimmobilien beispielsweise Lage, Wohnfläche, Grundstück, Bauzustand und Modernisierungen gehören. Bei Gewerbeimmobilien spielen zusätzlich Mietverträge, Erträge, Leerstand, Nutzbarkeit und Investitionsbedarf eine wichtige Rolle.
Steuerliche Fragen und die verbindliche Ermittlung von Werten für steuerliche Zwecke gehören in die Hände der zuständigen Steuerberatung oder einer entsprechend qualifizierten Fachperson.

Wiederkehrende Bewertung des Immobilienportfolios

Immobilienwerte verändern sich. Deshalb kann es für Eigentümerinnen und Eigentümer sinnvoll sein, das eigene Portfolio regelmäßig zu überprüfen.
Eine wiederkehrende Wertbestimmung kann dabei helfen,

die Entwicklung des Immobilienvermögens zu verfolgen,
Veränderungen bei Lage, Zustand oder Marktumfeld zu erkennen,
Miet- und Ertragssituationen zu überprüfen,
Verkaufs- oder Investitionsentscheidungen vorzubereiten,
einzelne Objekte miteinander zu vergleichen,
die eigene Vermögensstrategie weiterzuentwickeln.

Gerade bei mehreren Wohn- oder Gewerbeimmobilien schafft eine regelmäßige Betrachtung mehr Transparenz über die wirtschaftliche Situation des gesamten Portfolios.

Vorbereitung eines Verkaufs

Eine Wertbestimmung kann außerdem eine erste Orientierung für die Vorbereitung eines Verkaufs geben. Sie hilft dabei, die eigene Preisvorstellung realistisch einzuordnen, wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren zu erkennen und die passende Vermarktungsstrategie vorzubereiten.
Eine solche Einschätzung ist jedoch nicht automatisch mit einem späteren Angebotspreis gleichzusetzen. Der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis hängt unter anderem von Nachfrage, Vermarktung, Käufergruppe, Verhandlung und dem konkreten Zeitpunkt ab.

Wohn- und Gewerbeimmobilien bewerten

Wohnimmobilien

Bei Wohnimmobilien können unter anderem folgende Faktoren berücksichtigt werden:

Lage und Mikrolage
Wohnfläche und Grundstücksgröße
Baujahr und Bauzustand
Ausstattung und Modernisierungen
energetischer Zustand
Grundriss und Nutzbarkeit
Garten, Stellplätze oder besondere Ausstattungsmerkmale
bestehende Mietverhältnisse
vergleichbare Angebote und Marktbedingungen

Die konkrete Gewichtung hängt von der Immobilie und dem Anlass der Bewertung ab.

Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien kommen weitere wirtschaftliche Faktoren hinzu, zum Beispiel:

Nutzungsart und Drittverwendungsfähigkeit
Lage und Erreichbarkeit
Mietflächen und Flächenaufteilung
bestehende Mietverträge
Miethöhen und Mietentwicklung
Leerstand und Vermietungssituation
Betriebskosten und Bewirtschaftungsaufwand
Laufzeiten und Verlängerungsoptionen
Investitions- und Instandhaltungsbedarf
Ertragssituation und Marktperspektive

Gerade bei Gewerbeimmobilien ist eine rein oberflächliche Betrachtung häufig nicht ausreichend. Die wirtschaftliche Nutzung und die Qualität der Mietverhältnisse können den Wert wesentlich beeinflussen.

So läuft die Bewertung ab:

1. Anlass und Ziel klären

Zunächst besprechen wir, warum du eine Wertbestimmung benötigst und wofür du sie verwenden möchtest. Eine Bewertung für einen geplanten Verkauf kann andere Schwerpunkte haben als eine regelmäßige Portfolioüberprüfung oder eine Vermögensaufteilung im Scheidungsfall.

2. Unterlagen und Objektinformationen prüfen

Je nach Immobilie und Bewertungsanlass können beispielsweise folgende Unterlagen relevant sein:

Grundbuchauszug
Flurkarte
Grundrisse
Wohn- oder Nutzflächenberechnung
Bauunterlagen
Informationen zu Modernisierungen
Energieausweis
Mietverträge
Mietaufstellungen
Betriebskosten
Angaben zu laufenden Maßnahmen
Informationen zu Belastungen oder besonderen Vereinbarungen

Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, hängt vom Objekt und vom vereinbarten Leistungsumfang ab.

3. Immobilie und Markt einordnen

Ich analysiere die wesentlichen wertbeeinflussenden Faktoren und ordne die Immobilie im jeweiligen Marktumfeld ein. Dabei berücksichtige ich – abhängig von der Objektart – sowohl die baulichen und örtlichen Eigenschaften als auch Nutzung, Ertrag und wirtschaftliche Perspektiven.

4. Ergebnis verständlich aufbereiten

Du erhältst eine nachvollziehbare schriftliche Einschätzung im vereinbarten Umfang. Darin können neben der Wertindikation auch die zugrunde gelegten Informationen, wesentliche Annahmen, wertbeeinflussende Faktoren und offene Punkte dargestellt werden.

Was du von meiner Bewertung erwarten kannst

Du erhältst eine persönliche und verständliche Einschätzung, die dir bei einer wirtschaftlichen Entscheidung helfen kann.
Meine Bewertung ist insbesondere geeignet als:

erste Orientierung vor einem Verkauf,
Gesprächsgrundlage bei einer Vermögensaufteilung,
Entscheidungsgrundlage im Erbfall,
kaufmännische Einschätzung im Scheidungsfall,
regelmäßige Wertbestimmung für ein Immobilienportfolio,
Grundlage für die weitere Vermarktungs- oder Investitionsplanung.

Ich erläutere dir nicht nur einen Wert, sondern auch, welche Faktoren zu dieser Einschätzung führen und wo Unsicherheiten bestehen können.

Wichtiger Hinweis zum Umfang
der Bewertung

Keine zertifizierte Sachverständigenleistung und kein Vollgutachten

Ich bin keine zertifizierte Gutachterin. Meine Leistung ist eine kaufmännische Immobilienbewertung beziehungsweise eine schriftliche Wertindikation im individuell vereinbarten Umfang.
Sie ersetzt kein vollständiges Verkehrswert- oder Sachverständigengutachten und ist nicht automatisch für gerichtliche, steuerliche oder sonstige verbindliche Verfahren geeignet. Wenn ein gerichtlich belastbares Vollgutachten oder eine formale Bewertung durch eine entsprechend qualifizierte Sachverständige erforderlich ist, solltest du eine solche Fachperson beauftragen.
Gerne kann ich dich dabei unterstützen, den Bewertungsanlass und den benötigten Umfang zunächst einzuordnen. So lässt sich besser klären, ob eine kaufmännische Wertbestimmung für dein Anliegen ausreicht oder ob ein weitergehendes Gutachten notwendig ist.

Warum LISA für die Immobilienbewertung?

Bei der Bewertung profitiere ich von meiner breiten Erfahrung aus verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft. Dazu gehören unter anderem Maklerei, Vermietung, Asset Management, Investment, Vertragsmanagement und die kaufmännische Betreuung von Immobilien.

Ich betrachte Immobilien nicht nur als Gebäude oder Grundstücke, sondern auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten:

Wie wird die Immobilie genutzt?
Welche Einnahmen und Kosten entstehen?
Welche Risiken bestehen?
Welche Entwicklungsmöglichkeiten gibt es?
Welche Entscheidung passt zu deinen persönlichen oder unternehmerischen Zielen?

Diese ganzheitliche Perspektive ist besonders bei Gewerbeimmobilien und bei Immobilienportfolios hilfreich. Gleichzeitig begleite ich auch Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Bewertung von Wohnimmobilien.

Du möchtest wissen, welchen Wert deine Immobilie ungefähr hat?
Sprich mich gerne an.